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Aspetto burocratico per l’acquisto di una casa usata

#Curiosità

Acquistare una casa usata è sempre una avventura piena di incognite, impianti elettrici o idraulici da verificare se a norma e poi il catasto per controllare se tutto è in regola, insomma molti aspetti sia tecnici che burocratici.

Mentre in una casa nuova è il costruttore che deve dare tutte le dichiarazioni di conformità nella casa usata ci si trova in un limbo .... è una  casa costruita qualche anno o decennio fa, la casa dove viveva il vecchio proprietario. 

Analizziamo quali documenti ti servono per l'acquisto di una casa usata per arrivare dal notaio con tutte le carte in regola.

Quali sono i documenti che servono per acquistare casa

Il proprietario della casa usata che intendi acquistare deve rilasciare alcuni documenti fondamentali, come la copia dell'atto notarile di possesso dell'abitazione. Si tratta di un atto importantissimo, che certifica il fatto che il cedente è davvero il titolare della casa.

Inoltre le due parti devono stilare un contratto di compravendita, devono firmare l'atto di compromesso, così da dimostrare il raggiungimento di un accordo e le condizioni previste. Se sei tu oppure il venditore a scrivere il documento di compromesso, occorre consegnarne una copia firmata e datata al notaio, il quale si basa sul documento per stilare il rogito.

Per legge il notaio ha il compito di attestare la legalità della transazione immobiliare e deve assicurare sotto la propria responsabilità che la casa venduta sia libera da ipoteche oppure oneri penali.

Il professionista al quale si rivolgono le parti diventa il garante della compravendita a norma di legge. Di conseguenza il notaio deve esaminare con grande cura e attenzione un ampio numero di documenti, come la concessione edilizia di prima costruzione (e quella che attesta eventuali ristrutturazioni nel corso del tempo) e la documentazione urbanistica.

La persona che vende la casa è obbligata, in base alla normativa vigente, a produrre e consegnare al notaio tutta la documentazione catastale e l'atto di provenienza.

Quest'ultimo consiste nella fotocopia integrale della dichiarazione di successione oppure dell’atto notarile di donazione, acquisto o divisione. Nel primo caso si dimostra che il venditore ha ottenuto la vecchia casa ereditandola, nel secondo che l'ha ricevuta come donazione o che l'ha regolarmente acquistata. Invece le planimetrie del catasto e le visure rilevano eventuali frazionamenti e variazioni catastali, così da rendere l'istruttoria più veloce e meno onerosa. Se il cedente non riesce a trovare questi documenti, bisogna che sia il notaio stesso a reperirli presso l'ufficio del Catasto. 

I documenti sulla vecchia casa

Per legge il venditore ti deve consegnare alcuni documenti importanti che consentono di valutare nel dettaglio le caratteristiche della vecchia casa.

 Si tratta dell'attestato di qualificazione energetica, del certificato di agibilità e del regolamento condominiale se l'abitazione è situata all'interno di un condominio. Innanzitutto la copia del certificato di agibilità/abitabilità certifica il fatto che in casa sono garantite le condizioni di sicurezza, salubrità e igiene richieste per legge. Lo stesso vale per tutti gli impianti domestici, che rispondono a quanto previsto dalla normativa vigente. Questo elemento risulta essere davvero fondamentale nel caso di una vecchia casa perché gli impianti possono essere soggetti a usura e a guasti. Inoltre le tubature idriche degli immobili costruiti fino agli anni Settanta molto spesso contenevano piombo.

Ti consiglio di verificare con attenzione questo aspetto, così da non avere brutte sorprese in seguito. Invece l'attestato di prestazione energetica ti serve per conoscere con esattezza le condizioni energetiche dell'abitazione che stai acquistando. Si tratta di un documento importantissimo perché la classe energetica dell'immobile determina anche il livello di isolamento termico e acustico degli ambienti domestici e quindi l'entità dei consumi per il loro riscaldamento invernale e raffrescamento estivo. Più alta è la classe energetica della casa e minori sono le spese in bolletta.

 Presta molta attenzione a questo aspetto in quanto le vecchie case si caratterizzano per un notevole grado di dispersione termica a meno che non siano state oggetto di intervento di riqualificazione energetica oppure di coabitazione termica. Inoltre, se la casa è stata costruita senza una concessione edilizia valida e non è stata richiesta la sanatoria, il venditore deve obbligatoriamente consegnarti la fotocopia integrale della domanda di condono edilizio protocollata dal Comune allegando le ricevute dei versamenti.

Cosa tenere a mente

Quando acquisti la tua casa fa presente al notaio se si tratta della prima casa: in questo caso puoi usufruire di numerosi benefici, come la riduzione delle spese per il rogito e l'esenzione dal pagamento di IMU e TASI. Tuttavia è necessario soddisfare alcuni requisiti indicati per legge. Ad esempio non devi possedere altri immobili, la casa non deve essere di pregio oppure di lusso (villa, castello, abitazione signorile) e devi avere la residenza nello stesso Comune nel quale andrai a vivere. Per poter dimostrare l'effettiva avvenuta del pagamento è bene consegnare al notaio anche le fotocopie degli assegni oppure delle ricevute dei bonifici bancari o postali.